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按揭转一次性付款,是否属于合同变更?

按揭转一次性付款,是否属于合同变更?

 

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案例

分析

2017年3月10日,李某与张某签订《房屋买卖合同》,约定张某以200万元的价格将房屋出售给李某。合同第三条约定:签订合同时,李某向张某支付10万元作为定金,并按照按揭付款方式付款及办理产权转移手续:(1)双方应于合同签订后10日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料。李某应于合同签订后10日内自行向银行提出按揭申请,按揭的方式为商业贷款。(2)双方应于银行出具同意贷款通知书后五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。(3)李某应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向张某支付首期房款50万元。(4)剩余房款140万元,待办妥全部按揭手续后由银行直接划至张某账户。(5)如银行不批准李某的按揭申请,双方同意按照下列方式处理:双方应于银行不批准李某的按揭申请后五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权登记,且李某应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天以现金方式向张某支付剩余房款。(6)如银行批准的贷款金额少于李某申请的贷款金额,二者相差数额,李某应在支付首期房款的同时以现金方式向张某支付。

  合同签订后,李某依约向张某支付了定金,但因李某个人原因,其未向银行递交按揭申请。3月30日,李某发函给张某,称其可一次性付款,请张某在5日内配合办理过户手续,李某将在过户后5日内支付完毕全部房款。张某回复称,同意预约递件过户时间,但希望就付款问题与李某签订补充协议。而李某则认为,按揭付款方式变更为一次性付款方式,并不减损张某的权利,张某应无条件配合办理过户手续。

  后因双方对是否应签订补充协议发生纠纷,张某未配合李某办理过户,李某诉诸法律,要求追究张某的违约责任,请问,李某的请求能否得到支持?

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  对于上述案件有两种意见:

  第一种观点认为,张某要求签订补充协议构成违约。根据合同第三条第5款的约定,一次性付款方式是按揭不成时合同约定的替代履行方式。银行不批准按揭与李某不申请按揭是等同情形,一次性付款产生的法律后果与按揭付款一致,并不减损张某权利。因此,李某提出一次性支付剩余房款的方式并不是合同的变更,而是合同的履行。张某要求签订补充协议后才办理过户递件手续的要求是给双方的交易添加了条件,是没有依据的。

  第二种观点认为,张某要求签订补充协议属于正当诉求。付款方式的变更属于合同内容的重大变更,张某要求签订补充协议并无不妥。且相对于银行按揭,一次性付款对张某而言风险明显更高。李某愿意一次性付款却不愿就具体事宜签订补充协议是令人费解的。

 

  小编同意第二种观点:

  《合同法》第三十条规定,承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的,为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更,是对要约内容的实质性变更。可见,付款方式属于合同实质性条款,对其变更属于合同的实质性变更。

  在二手房买卖的语境下,一次性付款与银行按揭有较明显的不同。对于李某提出的一次性付款方式,张某在递件后能否取得购房款取决于李某的付款能力和履行意愿。若按照合同的约定,李某办妥银行按揭贷款手续,取得同贷书后,张某能否取得购房款则取决于银行是否按照按揭合同履行,即使银行划账的时间也在递件之后,但后者的风险明显低于前者。虽然递件过户后,如果李某不付款,张某可以向房管部门申请撤销该转移登记,同时也可以通过法律途径要求李某赔偿其损失,但这对于张某来说维权成本显然更高。

  因此,张某的行为并不构成违约,交易不成是由双方对签订补充协议无法达成一致所致。

 

在二手房买卖过程中,经常存在变更合同约定的情形,比如提前支付房款、推迟过户时间等。提出变更合同的一方应当征得对方同意,必要时双方可以签订补充协议,合理分配风险,避免因理解不同而产生争议。同时,双方也应按照诚实信用原则履行合同,对于有利于合同目的实现的方式,不能拒绝对方的合理要求。

 

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        侯高勋律师毕业于中南财经政法大学,取得硕士研究生学位,硕士导师为著名法学专家财大副校长陈小君教授;侯高勋律师曾在某人民法院一线审判岗位担任法官七年,对一线司法实务异常熟悉;侯高勋律师为我公司引荐多位一线司法实践中优秀法律人士,包括知名律师、知名学者、优秀社会调解能手等作为我公司特约咨询顾问;鉴于侯高勋律师扎实的法律知识技能与良好的司法协调能力,现特委托其负责我公司法律咨询等对外协调事务。

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