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做低房价:阴阳合同or合同变更?

做低房价:阴阳合同or合同变更?

 

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做低房价在二手房买卖过程中很常见,其目的主要是避税。做低房价的方法主要是签订阴阳合同或者通过补充协议变更网签合同的方式。

2019-10-28_111646

一、阴阳合同

在房屋买卖中,合同当事人为了达到少交税的目的,往往签订两份合同。一份是对内的合同,是双方真实意思的表示,也是双方真实履行的合同,即“阴合同”;另一份是对外的合同,是用于审税等用的,不是双方真实履行的合同,即“阳合同”。一般而言,“阳合同”约定的合同价款要比“阴合同”低很多。

 

关于“阴阳合同”的效力问题。“阴合同”是双方真实意思的表示,并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,因而是有效的。“阳合同”则是为了逃税,属于《合同法》第52条第二项所规定的“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”或者第三项“以合法形式掩盖非法目的;”的情形【注:法院的判决一般是以后者为依据来认定合同无效】,依法应当认定为无效。如果法院不是必须对合同效力作出认定,则只会对真实的房屋价格作出认定,对于合同的效力不做正面回答。即便法院必须对合同的效力作出正面的回答,一般也都是认定做低房价的部分条款无效,不影响整个合同的效力。即合同还是有效的,房价按照阴合同的价格。

 

阴阳合同比较常见的方式是双方先签订一份居间协议或者居间版的房屋买卖合同,约定一个真实的价格,在网签的时候再约定一个比较低的房价,买房人按照居间协议或者居间版的房屋买卖合同上面约定的真实房价付款。这种情况下当事人往往误以为网签只是走流程,并没有意识到网签合同也是合同,更没有意识到后面的合同对前面合同的影响。这种方式的风险比较大,因为如果买房人不能拿出证据证明前后两份协议是阴阳合同的关系,就很容易被认定为合同变更的关系,即后面的网签合同对房价的约定变更前面的居间协议或者居间版的房屋买卖合同对房价的约定。

 

二、合同变更

《合同法》第七十七条第一款规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”在房屋买卖中更常见的做低房价的方式就是房屋买卖双方在签订网签合同(做低的房价)的同时签订一份补充协议,以装修补偿款等名义补偿卖房人被做低的房价,并明确卖房人的到手价是多少或者总房价是多少。这样的约定风险比较小,真实的房价很难被推翻。

 

上面说的风险仅仅是真实房价是否能够得到认可的风险。做低房价还可能存在其他法律风险,如行政责任,甚至刑事责任。

 

附韩某某与林某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:2010年11月,韩某某(甲方)、林某(乙方)、上海明明房产经纪有限公司(以下简称明明公司)新弘分部(丙方)签订《房地产买卖居间合同》,约定经丙方居间,乙方购买甲方所有的上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),建筑面积为245.96平方米(具体面积以该房地产产权证为准);房地产权证号:沪房地闸字(2010)第005197号;房价款人民币(以下币种均为人民币)600万元,于双方签订上海市房地产买卖合同当日,乙方向甲方支付首付款200万元,甲方于抵押权人许可的最短期限内还清贷款,并办理抵押注销手续,过户当日乙方支付房款150万元,余款250万元通过乙方申请银行贷款的方式支付;房屋交付期限为2011年3月20日前;甲乙双方根据规定各自承担交易税费;甲乙双方同意协议生效后,于2010年12月3日或之前按照本协议约定内容至丙方处签订上海市房地产买卖合同,任何一方未按约签约,则违约金相当于约定定金2万元的总额。上述协议中,在丙方处加盖的是“上海锐庭房地产经纪事务所”(以下简称锐庭事务所)的印章。当日,林某向韩某某支付定金2万元。 2010年12月3日,韩某某(甲方)、林某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,载明:双方通过上海聚峰琰房地产经纪事务所(以下简称聚峰琰事务所)居间介绍,乙方受让甲方所有的房屋,房屋建筑面积134.71平方米,另有地下附属面积111.25平方米;双方协议一致,同意房地产转让价为530万元;甲方于2011年3月20日前腾房并通知乙方交接;双方应于2011年1月20日前,共同向房地产交易中心办理转让过户手续;乙方未按约付款的,甲方应书面催告乙方,自收到甲方书面催告之日起的10日内,乙方仍未付款的,甲方有权单方面解除合同,并书面通知乙方,自收到通知之日起的10日内乙方未提出异议,合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除逾期未付款20%的违约金,余款返还给乙方;甲乙双方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本交易所产生的税费;付款协议:1、签订本合同后2日内,乙方应支付甲方部分首期房款263万元,该款加上乙方已付定金2万元,共同构成首付房款265万元。甲方同意该款中包括尾款1万元由乙方暂为保管。2、上述事项完成后三个工作日内,甲方应归还贷款,取得相应证明,并由居间方代为办理抵押权注销手续。3、甲方同意乙方通过向银行贷款265万元的形式支付第二期房价款,乙方应于签订合同后十日内申请银行贷款,如乙方贷款未经银行审核通过或审核额度不足申请额度,则乙方应于过户送件当日将其补足并支付甲方。4、……。5、贷款银行将第二期房贷款支付于指定账户且交易中心出具相应房地产证和他项权证后五日内,甲方应将房地产交付乙方,同时乙方应支付甲方尾款1万元。 上述合同签订后,林某分别于2010年12月6日、7日、10日支付韩某某房款100万元、50万元、48万元。但林某未向银行申请房屋贷款。 2011年1月19日,林某致函韩某某称:“关于购你的平型关路XXX弄XXX号(室号101)房款。我房款已备齐,请你于2011年1月20日下午1时30分到中介公司,共同去房产交易中心办理过户手续。”。 2011年1月21日,韩某某回函,告知林某由于其未按约支付首期房款,至今仍拖欠首期房款中的63万元,经双方屡次协商,均不能就违约金数额达成一致,故合同应已解除。 之后,双方未办理过户手续,也未进行房屋交接。闸北法院审理中,聚峰琰事务所以及锐庭事务所委托杜某某到庭作证称:“我是锐庭事务所的投资人。当时的经办人已经离职,我也为双方做了一部分居间事务。据我所知,双方约定上下家税费均由林某方承担,为避税,双方同意将合同价做低为530万元。锐庭事务所与明明房产是加盟关系,因明明房产当时的资质还没有办下来,故借用聚峰琰事务所的名义签订房屋买卖合同。因双方当时比较信任,故未签订补充协议,而是口头约定70万元需在过户时支付。”。 关于交易价款,林某表示双方曾口头约定63万元于过户当日一并支付,至于房地产转让价确定为530万元系因为签订居间合同后,林某了解到此类含有地下面积的房屋市场价格就是520-530万元,双方协商确定了房屋的最终价格;韩某某则表示,双方约定的真实房价应为600万元,530万元是双方共同做低房价的结果,基于对林某的信任,双方未签订补充协议。另外,由于林某未按约支付首期房价款,故韩某某未办理注销房屋上抵押权的手续。审理中,林某还向法院承诺,如其未按法院确定的期限履行给付房款的义务,则同意解除双方间的房地产买卖合同,同时其已付房款200万元作为违约金由韩某某没收,不再要求返还。

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市闸北区人民法院(2011)闸民三(民)初字第928号】对于第1项争议焦点,闸北法院认为,根据本案查明的事实,双方于《房地产买卖居间合同》中约定房价为600万元,由于《上海市房地产买卖合同》约定房价为530万元,应当认为,房地产买卖合同签订在后且为正式合同,除有足够证据予以推翻外,依法应认定双方协商变更了合同价款。就韩某某举证而言,其虽提供居间方的证人证言证明530万元价款系买卖双方做低房价所致,但证人本身系利害关系方(佣金的计算亦与房价有关),其陈述的税费负担一节与合同约定存在明显矛盾,且证人未对做低70万元房价却未要求买卖双方签订任何形式的书面依据给出合理解释,结合林某所述的房价变更原因并无明显违反社会常情之处,故难以采纳韩某某的抗辩。关于第2项争议焦点,闸北法院认为,林某虽未按约全部支付首期房价款,亦未申请银行贷款,但韩某某并未按照合同约定书面催告林某付款,结合林某于合同约定的过户日前告知韩某某房款已备齐的事实,以及诉讼中承诺付款的事实,难以认定林某的行为已构成根本性违约,导致韩某某合同目的无法实现,故韩某某要求解除双方间买卖合同,并主张解约违约金,依据不足,双方仍应继续履行买卖合同的约定为妥。至于林某逾期付款给韩某某造成的损失,韩某某可另行依法主张。原审法院据此判决:一、林某应在判决生效之日起十五日内将剩余房款330万元交至法院代管;二、若林某未按上述期限履行付款义务,则林某、韩某某就上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》终止履行。反之,上述合同应继续履行;三、韩某某应在判决生效之日起三十日内负责注销设定在上址房屋上的抵押权登记;四、韩某某应在上述抵押权登记注销之日起三日内协助林某办理上址房屋的产权过户登记手续,将产权登记至林某名下(税费按国家规定各自承担)。同时,林某应给付韩某某剩余房款330万元(韩某某应至法院领取);五、驳回韩某某的反诉请求。本诉案件受理费减半为40元,反诉案件受理费5,250元,均由韩某某负担。

 

二审【案号:上海二中院(2011)沪二中民二(民)终字第2034号】根据法律规定,当事人采用书面形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。而依法成立的合同,自成立时生效。韩某某与林某就本案系争房屋于2010年12月3日签订了《上海市房地产买卖合同》,故该合同自此生效。根据合同约定,双方就系争房屋确定的交易价格为530万元。现韩某某认为真实的交易价格为600万元,其依据是双方在之前签署的“居间合同”以及中介公司人员的证词。虽然居间合同中双方约定交易价格为600万元,并约定按此价格签订买卖合同,但由于双方在签订的买卖合同中已经变更了交易价格,且未以订立其他补充协议等方式再次确认600万的交易价格,而中介公司人员的证词亦不足以否定双方签订的买卖合同。故闸北法院认定双方就系争房屋的交易价格为530万元并无不妥,本院予以认同。至于韩某某是否有权解除合同一节,闸北法院已经作了详尽的阐述,对其观点本院予以认同,不再赘述。韩某某称其已多次催促林某支付房款,未能提供充分的证据佐证,本院不予采信。据此,判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费5,330元,由上诉人韩某某承担。

 

再审【案号:上海市第二中级人民法院(2013)沪二中民二(民)再终字第3号】本院再审认为,本案的争议主要在于确定韩某某与林某就系争房屋达成的交易价格。韩某某与林某订立的居间合同在先、买卖合同在后,一般而言是后合同覆盖前合同,如果不存在无效或可撤销的情形,难以否定买卖合同约定的价格条款。根据本案查明的事实,基于以下理由,再审认为韩某某的陈述存在相当的合理性: 1、目前中介市场流行的居间合同往往包含买卖合同的基本条款。为交易过户而签订的标准文本买卖合同,通常情况下与居间合同一致。双方订立的居间合同约定的价格为600万元,如无特别事由的发生,居间合同与买卖合同的价格条款应当一致。双方签约之时的2010年11月24日,为房地产市场的平稳期,市场上并无对房价下跌的重大预期。在10天之后的12月3日,双方约定的房价变更为530万元,交易价减少70万元,从市场的角度分析,没有房价下跌的理由。因此,韩某某所言为避税而故意做低房价,存在一定的可能性。 2、林某对系争房屋的交易价由600万元变更为530万元的解释是因为签订居间合同后,其了解到系争房屋面积245平方米的组成为地上134平方米、地下111平方米,交易价600万元与市场行情不符,故与韩某某重新协商,最终确定交易价为530万元。但查明的事实是林某在签订居间合同前查看过系争房屋,也知道系争房屋有地下部分,而245平方米与134平方米的差异,常人应当能够判断。林某所谓事先不了解房屋状况、事后重新协商的理由显然过于牵强。 3、林某曾于2011年1月19日致函韩某某要求次日进行交易,且不论该函能否在约定时间前送达(韩某某称于21日收到),林某本人也未去交易中心,其行为与其函件表述的意思反差过大。韩某某在二审时申请对系争房屋进行评估,林某表示反对;再审时韩某某申请测谎,林某又予以拒绝。虽然林某并无配合测谎或评估的法定义务,但林某的前述行为足以引起合理怀疑。 4、房屋中介经办人(下称中介)在原审出庭作证,支持韩某某的陈述。原审法院以中介系利害关系方(佣金的计算亦与房价有关)为由未采信其证词。系争居间合同的佣金比例为双方各付房价的1%,按530万元计算为10.6万元,按600万元计算为12万元,确有1.4万元的差价。但是,本院更注意到中介的陈述是加重了其风险。在中介的引导下,买卖双方做低房价避税的方式在二手房市场虽然违规但并不罕见,通常的方式是另行签订补充协议明确真实房价,或者以设备款、装修款的名目另行收取差价。韩某某与林某的交易中,中介有明显失误之处,即没有引导双方订立补充协议或将差价以装修款的形式予以载明。在中介支持韩某某的陈述而最终败诉的情况下,中介不但不能获得中介费,而且可能引发韩某某与中介的纷争。与1.4万元佣金差价相较,中介为韩某某作虚假陈述的风险显然大于收益。因此,中介的证词有相当可信度,不能仅以利害关系否定其证词。退而言之,即便按照林某主张的买卖合同进行判断,双方的合同关系亦应确认合同解除: 1、按照买卖合同的约定,林某的首期款为265万元,韩某某收款后注销抵押,林某再申请贷款,而后进行交易。林某仅支付200万元,使后续进程无法进行,构成付款环节的违约。 2、林某虽发函表示已准备好全部款项,要求过户。但声明不等于行动的落实,必须是支付行为的完成方为有效。 3、韩某某1月22日的回函表示因林某付款违约而解除合同。如果因为韩某某此前没有催告而致该函不具解除效力,该函至少表达了韩某某对林某未付款行为的异议,可视作催告函。 4、韩某某的反诉主张是解除合同,此时林某仍然未付足首期款,韩某某的解除行为可认定有效,反诉状的送达之日可认定为解除日。 综上所述,鉴于林某关于签约、履约的过程明显违反常理,且即便按照买卖合同履行,林某亦构成付款环节的违约,故系争合同应予解除。韩某某行使解除权的行为虽有效,但其关于林某支付违约金的反诉主张,因在另案中已明确表示放弃,再审期间亦重申该项承诺,且对纠纷的起因,韩某某亦负有一定的责任,故对韩某某的该项反诉主张不予支持,韩某某并应就占用林某已支付的款项对林某进行相应的补偿。因林某在另案中对韩某某提出过利息主张,故补偿问题在本案中不予处理,由另案予以裁决。据此,经本院审判委员会讨论决定,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第二百零七条第一款,《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六之规定,判决如下:再审裁判结果 一、撤销本院(2011)沪二中民二(民)终字第2034号民事判决、上海市闸北区人民法院(2011)闸民三(民)初字第928号民事判决;。 二、确认韩某某与林某就上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》于2011年5月12日解除;。三、韩某某于本判决生效之日起十日内返还林某购房款200万元(已在另案中支付100万元)。 四、对韩某某其余诉讼请求不予支持;。 五、对林某其余诉讼请求不予支持。一、二审案件受理费10,580元,由林某负担5,580元,韩某某负担5,000元。 本判决为终审判决。

 

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        侯高勋律师毕业于中南财经政法大学,取得硕士研究生学位,硕士导师为著名法学专家财大副校长陈小君教授;侯高勋律师曾在某人民法院一线审判岗位担任法官七年,对一线司法实务异常熟悉;侯高勋律师为我公司引荐多位一线司法实践中优秀法律人士,包括知名律师、知名学者、优秀社会调解能手等作为我公司特约咨询顾问;鉴于侯高勋律师扎实的法律知识技能与良好的司法协调能力,现特委托其负责我公司法律咨询等对外协调事务。

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