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商业物业租赁合同中违约方的“合同解除权”的相关法律问题

商业物业租赁合同中违约方的“合同解除权”的相关法律问题

 

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近期笔者受理一项法律咨询,涉及违约方的合同解除问题,在与客户及同事沟通与交流过程中,深感误区不少,因此尝试将租赁合同法律关系中违约方的“合同解除权”、权利行使的路径以及与此相关的几个问题作出梳理,以求与同行交流,与客户分享。

本文将回答如下问题

(1)违约方有无“合同解除权”?

(2)违约方在什么情况下可以提出解除合同?

(3)违约方能否以书面通知的方式通知解除合同?书面通知后能否产生合同解除的法律后果?

(4)违约方发出书面解除通知后,守约方在3个月内未对合同解除提出异议,合同是否解除?

本文除引用的内容外,仅代表笔者本人观点。

案例基本背景

A公司(承租方)与B公司(出租方)于2018年4月签署租赁合同,约定由B公司向A公司提供位于某市某购物中心内约4千平方米的商铺,租赁期间5年,租赁期间自双方签署场地交付确认书起算,双方还就商铺的租金标准、租金涨幅和物业管理等事宜一并在租赁合同中进行了约定。租赁合同签署后,A公司基于投资测算及公司业务发展方向发生变化的考虑,不希望继续履行该租赁合同,遂在租赁场地未交接之前的2018年6月10日,向B公司发出解除通知,要求解除合同,B公司于2018年6月12日确认收到该通知。B公司于9月15日向A公司发出索赔函,索赔金额近人民币2千万元,具体范围包括履约保证金、租赁合同的违约赔偿金以及实际投入的装修费用。

A公司认为,租赁合同解除通知已于2018年6月12日送达B公司,B公司未在3个月内提出异议,合同已经于2018年6月12日解除,其不应当对此后发生的损失承担责任,同时也对B公司的其他索赔请求数额提出异议。

本案例中,涉及三个核心问题:

1.租赁合同法律关系中,违约方是否有合同解除权?单方通知解除是否发生合同解除的法律效果?

2.违约方若有合同解除权,应以何种途径主张? 

3.该种情形下,合同解除的时间点是何时?

以上述问题顺序为脉络和思考顺序,笔者试分别分析如下:

一、关于租赁合同法律关系中违约方的“合同解除权”

 

1.合同解除权的性质与现行法律规定

 

合同解除权即合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利,它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。合同解除权从性质上看是典型的形成权,即权利人仅凭自己的行为即能引起某种民事权利产生、变更、消灭的权利。合同法第96条第一款规定,当事人一方主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。这说明解除权人仅以自己单方的意思表示即可解除合同,无需经过裁判。

 

我国《合同法》第93条和第94条分别规定了约定解除和法定解除两种情形,文义解释、目的解释、立法机关的权威解释以及学者的学理解释基本一致认为,《合同法》第94条的规定只是赋予非违约方合同解除权,违约方当然地没有合同解除权,[1]包括《民法总则》第136条第二款也规定,“行为人非依法律规定或者未经对方同意,不得擅自变更或者解除民事法律行为。”司法实务中若不符合法定或约定的解除条件,特别是对于违约方要求解除合同的,多数认为不应得到支持。当然,司法实践中关于违约方是否享有合同解除权,仍然存在两种相反的观点。例如不支持违约方享有合同解除权的观点以《中华人民共和国最高人民法院公报》2005年第3期(总第101期)的“最高院关于万顺公司诉永新公司等合作开发协议纠纷二审案[(2003)民一终字第47号]”为代表,最高院认为:“由于合同解除制度之意旨在于将解除权赋予守约方,而永新公司发出“4.1”函时仍处于违约状态,故永新公司不能享有合同解除权。鉴于双方合作协议解除的法律事实尚未成就,一审判决关于合作协议已经解除的认定错误,应予纠正。”[2] 而支持违约方享有合同解除权的观点以中华人民共和国最高人民法院公报》2006年第6期(总第116期)的“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷二审案”为代表,二审法院认为:“当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时,应该允许违约方解除合同,用赔偿损失来代替继续履行。”

 

本案例中,A公司以自己的行为明确表示将不会继续履行租赁合同,并以通知的方式要求解除合同,构成根本违约,虽然B公司作为守约方有要求继续履行的权利,但鉴于租赁合同属于持续性合同,且高度依赖于双方的履行行为,具有不可强制执行性,因此在该种情形下,一方面,合同不能或不宜继续履行,另一方面,若不允许A公司解除合同,则租赁合同又不能解除,租赁合同将出现一种合同既不履行又不终止的尴尬局面。为避免这一局面的持续,我国有学者甚至认为,如果出现《合同法》第110条所规定的履行不能的情况,应当认定产生了违约方的法定解除权。[3]

 

2.特定情形下违约方请求解除合同

 

通常情形下合同违约方没有合同解除权已为共识,租赁合同的履行行为属于非金钱债务,根据合同法第110条第(2)项的规定,出现债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高两种情形时,守约方无法请求违约方以继续履行的方式承担违约责任,则出现该种情形时,合同将面临解除。而从合同解除的形成原因来看,合同法第110条第(2)项具体区分为如下两种方式:

 

(1)违约方基于履行费用过高主动主张解除

 

在“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷二审案”中,二审法院论述:“当违约情况发生时,继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定,是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金,更有利于实现合同目的。但是,当继续履行也不能实现合同目的时,就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。……在本案中,如果让新宇公司继续履行合同,则新宇公司必须以其6万余平方米的建筑面积来为冯玉梅的22.50平方米商铺提供服务,支付的履行费用过高;而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营 22.50平方米的商铺,事实上也达不到冯玉梅要求继续履行合同的目的。”

 

《九民会议纪要(征求意见稿)》第48条亦确立了类似的原则:违约方原则上不得请求解除合同,但在某些长期性合同如房屋租赁合同中,一概不允许违约方解除合同也对其不公。同时符合下列条件,违约方请求人民法院解除合同的,人民法院可以判决解除合同:一是违约方不存在恶意违约的情形,二是继续履行合同将给违约方自身造成重大损害。[4]

 

(2)违约方拒绝履行,租赁合同作为继续性合同和不适于强制执行的合同类型,被法院判决确认解除

 

在违约方恶意违约,或明确表示拒绝继续履行的情形下,违约方并没有通过起诉请求法院确认合同解除的基础和依据,亦即《合同法》第110条第(2)规定的“不适于强制履行”不得成为违约方据以主张解除合同的法律依据,但守约方提起诉讼要求继续履行,或虽然由违约方提出起诉且并不具备合同解除的法律依据时,法院基于合同丧失继续履行基础的事实,可以将其作为裁判依据,并判决解除合同。

 

上述两种合同解除方式在法律效果上是一样的,但就是否可以被违约方用以作为主张合同解除的依据(请求权基础)而言并不相同。

 

二、违约方提出解除合同权利的性质和方式

 

1.理论与实务中关于请求权与形成权的误区

 

从前述分析来看,之所以存在违约方合同解除权的争议,关键并不在于在发生合同无法继续履行的情形下,违约方能否请求解除合同的问题,而在于违约方该种权利的性质是怎样的,并由此决定了,在何种情形下,以何种方式行使权利。

 

如前所述,合同解除权是形成权,形成权至少包括如下特征:

 

(1)形成权仅凭权利人单方的意思即可实现,并不借助于相对人的意思表示,相对人同意与否,均不影响行使形成权所发生的效力;

 

(2)形成权直接导致法律关系产生、变更或消灭。

 

因此,回到本案例中,我们在确认A公司享有所谓的“合同解除权”时,至少应当考虑两个问题:(1)A公司单方发函,B公司收到之日,租赁合同能否实现《合同法》第96条立即解除的效果?(2)B公司收到A公司发出的解除通知后,3个月内没有提出异议,是否导致发生《合同法司法解释(二)》第24条规定的丧失异议权的法律后果?

 

根据最高人民法院研究室对《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十四条理解与适用的请示的答复:“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的,必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力”。根据该司法解释,违约方根据《合同法》第110条的规定向守约方发出通知,不发生合同解除的法律后果。

 

实际上,我国现行法律框架和司法实务中确立的违约方在合同解除中的权利,并非合同法第93条和第94条确立的“合同解除权”,其不具备形成权的基本特征,不能产生单方行使后即发生法律关系变更的法律效果,因此,也不能通过法律规定的通知方式来行使。违约方根据《合同法》第110条第(2)项规定行使的权利,准确地说应当是在履行费用过高,导致无法继续履行时的“抗辩权”,并由此将产生合同解除的“请求权”。把形成权和请求权这两个并列的民法“一级权利”混为一谈是导致目前理论与实践中关于违约方的所谓合同解除权争议的根源。[5]同时,因为违约方拒绝履行合同并导致合同解除后,虽然该权利性质上不属于合同解除权,但因为法律效果上类似于解除合同,都是以终止履行合同为结局的特殊救济方式,因此实务中极易导致混淆。[6]

 

进一步而言,导致理论和实务中将违约方在特定情形下产生的权利混淆为合同法意义上的合同解除权的根源,在于违约方依据《合同法》第110条第(2)项的规定提起诉讼后若导致合同解除的,在行为外观和法律效果上都与合同法规定的合同解除权行使的过程和结果类似,例如,当守约方通过向法院起诉的方式提出主张并导致合同解除时,外观上和结果上就和违约方通过起诉提出主张并导致合同解除相同。但二者在权利来源和法律效果上仍有着本质的区别,仅从法院判决确认合同解除的性质上来说,在守约方发出解除通知且后续通过起诉的方式要求解除合同(包括合同解除异议情形)时,法院的判决只是对合同解除的确认,合同在解除通知送达的时间点上即确定地解除了;而违约方通过向法院提起诉讼的方式主张解除合同的情境下,最后是否解除以及合同解除的时间点,仍应由法院决定。

 

2.违约方合同解除请求权的行使路径

 

对于违约方因为履行费用过高等特定情形无法继续履行合同,需要解除合同时,其行使权利的路径在目前最高院的司法态度中已经形成了较为成熟的意见。《九民会议纪要(征求意见稿)》第48条明确规定,违约方必须通过起诉的方式行使权利,而不包括通知。《最高人民法院民事审判第二庭法官会议纪要》亦明确,当事人根据《合同法》第96条的规定通知对方解除合同的,必须具备《合同法》第93条或第94条规定的条件,即需要具备约定或法定的解除权,合同才能解除。解除权性质上属于形成权,只有享有解除权的人发出的解除通知才能产生合同解除的后果。[7]

 

因此,违约方在无法继续履行合同要求解除合同时,不能径行发出解除通知来主张合同解除,而需要通过起诉的方式来行权。“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷二审案”中确立的裁判规则,实际上也从来不是确立了违约方产生了合同法意义上合同解除权的规则,继而认为可以通过通知解除的方式来解除合同,其确立的规则是违约方在履行费用过高的情况下可以通过起诉的方式来行使权利。

 

3.异议期内守约方未提出异议的法律后果

 

如前所述,违约方没有合同解除权,其不得以通知的方式行使权利。而本案中A公司实际上发出了合同解除通知,B公司亦没有在《合同法司法解释(二)》第24条规定的三个月的异议期内提出异议,那么人民法院能否据此即认定合同解除?

 

实际上,不享有解除权的一方擅自发出解除通知,本身就具有某种程度的过错,在此情况下,无过错的守约方本可置之不理,但如果要求守约方必须要通过主动提出诉讼的方式来消解此种行为,对守约方不公。……相对而言,发出解除通知的成本是很小的,而以诉讼或仲裁的方式提出异议,则需要投入相对高昂的人力、物力、财力。为弥补此种权利义务的不均衡、不对等,有必要适当提高对发出通知一方的资格要求。这就要求其需要享有某种实体权利,在合同解除场合,就是要享有合同解除权。否则,如果对不享有合同解除权的一方甚至是违约的一方发出的解除通知,也要求受通知方以诉讼或仲裁的方式提出异议,其结果只能是让遵守合同效力的一方的利益受损,不符合诚实信用原则。因此,如果发出通知的一方不享有解除权,则无论是否经过约定或法定的异议期限,合同都不能解除。[8]

三、违约方请求解除合同情形下合同解除的时间点

 

关于该问题,除了笔者在上文“请求权与形成权误区”部分已经提及,最高院和地方法院也都有了相应的回应与规定。《九民会议纪要(征求意见稿)》第50条明确,违约方诉请解除合同以及因履行不能解除合同的,人民法院应当综合相关事实在裁判文书中确定合同解除的时间。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号)第24条规定:“……承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋,或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为,属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件,不具有单方解除合同的效力,出租人有权据此解除合同,但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的,考虑到承租人不愿继续履行租赁合同,该义务性质又不宜强制履行,租赁合同目的已无法实现,法院可以直接判决解除租赁合同,并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。”

 

因此,在违约方起诉请求解除合同的情形下,合同解除的时间由人民法院确认。

 

四、违约方请求解除合同后的赔偿范围

 

《九民会议纪要(征求意见稿)》第50条作了原则规定:“违约方请求解除合同,不影响其承担违约责任。人民法院在解除合同后,要根据减损规则、损益相抵等规则合理确定违约责任的范围。”

 

在租赁合同中,因承租方违约导致合同无法继续履行,合同解除产生的装修损失、人员遣散费用等都有基本标准和评估方式,除合同对违约方解除的赔偿情形有明确约定外,双方的争议焦点将集中在租赁标的的空置损失上,而司法实务对于租金的空置损失的支持程度亦存在不同的态度,目前主要存在两种情形:

 

1.最长不超过六个月的赔偿额度

 

部分地方法院对此作出了规定和指导性意见。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条规定,因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失,但一般最长不得超过六个月。

 

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条规定,承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的,应当承担赔偿损失的违约责任,出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务,具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价,承租人的过错程度等因素予以酌定,一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。

 

此外,在“最高院关于大同市天力房地产开发有限责任公司为与山西同至人商业管理有限公司、吴建功房屋租赁合同纠纷案[(2015)民一终字第340号]”,以及“最高院关于蔡天禄诉周大生珠宝股份有限公司房屋租赁合同纠纷案[(2015)民申字第643号]”中,法院均判决房屋闲置损失最高不超过六个月 。[9]

 

2.根据实际闲置时间确定违约金额度

 

在“最高院关于银川新华百货商业集团股份有限公司与宁夏大世界实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案[(2016)最高法民终743号]”,以及“最高院关于江苏乐天玛特商业有限公司与淮北兆基实业有限公司房屋租赁合同纠纷案[(2016)最高法民终746号]” 中,最高院均采取了该种态度,即根据争议期间租赁标的的实际闲置时间以确定租金损失,并以此来判断出租方主张的违约金数额是否超过该等实际损失,若出租方主张的违约金数额未超过该等租金损失,则该主张可得到支持。[ ①最高院关于银川新华百货商业集团股份有限公司与宁夏大世界实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案[(2016)最高法民终743号]:在该案件中,大世界向新华百货主张4,000万元违约金。法院认为,新华百货于2014年8月26日发出解除合同通知函,已经构成根本违约,应赔偿大世界因新华百货未进场遭受的房屋闲置的租金损失。法院在计算租金损失时以2014年8月26日为起点,按约计算至2016年5月,计算出损失额共计6814.5万元,已超过4000万元违约金数额,因此法院最终判决支持大世界关于违约金的诉讼请求。

 

②最高院关于江苏乐天玛特商业有限公司与淮北兆基实业有限公司房屋租赁合同纠纷案[(2016)最高法民终746号]:法院认为,根据《关于相山路店现场情况说明函》记载的情况,案涉房屋的空置时间应从2013年5月1日起计算。另根据一审法院已查明的相关事实,一层房屋于2015年4月28日开始举办淮北房产超市,二、三层房屋,兆基公司分别于2015年9月1日、2016年1月1日对外出租,此应为涉案房屋各层空置的终点。依据以上时间计算,房屋一层闲置738天,二层闲置861天,三层闲置981天。法院最终以此闲置天数计算租金损失。]

五、结论

 

回到本文首部关于A公司与B公司租赁纠纷中涉及的违约方合同解除规则,总结如下:

1.从权利性质上来看,违约方没有合同解除权,但在履行费用过高等特定情形下,产生合同解除的请求权。

2.从权利行使方式来看,违约方不能以单方发出解除通知的方式解除合同,只能以起诉的方式行使合同解除请求权。

3.从法律效果来看,违约方单方发出解除通知不发生合同解除的法律后果,继而不产生计算三个月异议期的效果。

违约方恶意违约或拒绝继续履行,可能产生合同被人民法院确认解除的法律后果,但该法律后果不是违约方行使合同解除请求权的结果。

4.从合同解除后的责任承担方式来看,违约方仍然需要承担违约责任。

总的来看,违约方在特定情形下产生的请求权,本质上不同于合同法规定的合同解除权,其从权利产生依据、行使方式、法律效果和责任承担范围等方面,均有重大区别,不能混为一谈。

囿于本文篇幅所限,还有一些值得展开探讨的问题没有提及,例如,《九民会议纪要(征求意见稿)》第48条规定违约方请求解除合同需要满足的条件包括“违约方不存在恶意违约的情形”方能够支持解除合同,但在违约方恶意违约拒绝履行的情形下,若对存续合同不予解除,仍将产生合同无法继续履行和无法终止的困境。又如,恶意违约方拒绝履行在承担违约责任方面,是否与履行费用过高从而无法继续履行的违约方解除合同有所不同?再如,在守约方收到违约方恶意解除通知时,其是否产生减损义务?以及若产生,范围和时间点等问题,都不再一一展开。

注释:

[1]崔建远:《合同法总论》(中卷)(第二版),中国人民大学出版社2016年版,第592-627页;王利明:《合同法研究》(第二卷)(第三版),中国人民大学出版社2015年版,第316-321页。

[2]最高院其他相关案例:①最高院关于大同市天力房地产开发有限责任公司为与山西同至人商业管理有限公司、吴建功房屋租赁合同纠纷案[(2015)民一终字第340号]:法官认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。在同至人公司存在严重违约的情况下,即便其于2014年7月发出通知要求解除合同,亦不能产生法律规定的合同解除效力。

②最高院关于银川新华百货商业集团股份有限公司与宁夏大世界实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案 [(2016)最高法民终743号]:法官认为,新华百货发出的解除合同的通知,不符合法律规定的解除合同的情形,不能产生解除合同的效力。而新华百货在此情况下单方发出解除合同的通知,并且至今拒不接收案涉房屋,显然已构成违约。

[3]王林清:《房地产纠纷裁判思路与规范释解》(第二版),法律出版社,第3310页;王利明:《民法分则合同编立法研究》,载《中国法学》2017年第2期。

[4]笔者按,实际上,违约方只要是拒绝继续履行租赁合同,鉴于该合同无法强制继续履行,无论违约方主观是否属于恶意违约,租赁合同将不得不解除,法院也难以因为违约方系恶意违约而判决不解除合同并继续履行,但可以通过对恶意违约方课以更重的赔偿责任来加大违约成本,而非维持一个无法继续履行的租赁合同。

[5]黄安平:《违约方主张解除合同的权利性质研究》,载《江苏工程职业技术学院学报》(综合版)2017年第4期。

[6]王林清:《房地产纠纷裁判思路与规范释解》(第二版),法律出版社,第3311页。

[7]贺小荣主编:《最高人民法院民事审判第二庭法官会议纪要-追寻裁判背后的法理》,人民法院出版社,第220页-第221页。

 同上。

[8]①最高院关于大同市天力房地产开发有限责任公司为与山西同至人商业管理有限公司、吴建功房屋租赁合同纠纷案[(2015)民一终字第340号]:法院在该案中确认合同于2014年12月31日解除,考虑到天力公司早在2014年7月即已知道同至人公司撤离案涉商场而任由商场闲置至今,未采取任何措施防止损失扩大,本院酌定以双方《房屋租赁合同》约定的2015年租金的6个月作为调减后的违约金数额。

②最高院关于蔡天禄诉周大生珠宝股份有限公司房屋租赁合同纠纷[(2015)民申字第643号]:法官认为,虽然周大生的违约行为导致合同解除,但从原审查明的事实看,涉案房屋在长达近两年的时间内未出租,蔡天禄所提交的证据不足以证明其在近两年的时间里做出了合理努力,采取了适当措施,以避免和减少损失。其应当根据实际情况和商业房屋租赁市场行情采取适当措施将闲置房屋重新出租,原审法院基于此酌定周大生公司赔偿蔡天禄6个月房屋闲置损失并无不当。

[9]①最高院关于银川新华百货商业集团股份有限公司与宁夏大世界实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案[(2016)最高法民终743号]:在该案件中,大世界向新华百货主张4,000万元违约金。法院认为,新华百货于2014年8月26日发出解除合同通知函,已经构成根本违约,应赔偿大世界因新华百货未进场遭受的房屋闲置的租金损失。法院在计算租金损失时以2014年8月26日为起点,按约计算至2016年5月,计算出损失额共计6814.5万元,已超过4000万元违约金数额,因此法院最终判决支持大世界关于违约金的诉讼请求。

②最高院关于江苏乐天玛特商业有限公司与淮北兆基实业有限公司房屋租赁合同纠纷案[(2016)最高法民终746号]:法院认为,根据《关于相山路店现场情况说明函》记载的情况,案涉房屋的空置时间应从2013年5月1日起计算。另根据一审法院已查明的相关事实,一层房屋于2015年4月28日开始举办淮北房产超市,二、三层房屋,兆基公司分别于2015年9月1日、2016年1月1日对外出租,此应为涉案房屋各层空置的终点。依据以上时间计算,房屋一层闲置738天,二层闲置861天,三层闲置981天。法院最终以此闲置天数计算租金损失。

 

 

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        侯高勋律师毕业于中南财经政法大学,取得硕士研究生学位,硕士导师为著名法学专家财大副校长陈小君教授;侯高勋律师曾在某人民法院一线审判岗位担任法官七年,对一线司法实务异常熟悉;侯高勋律师为我公司引荐多位一线司法实践中优秀法律人士,包括知名律师、知名学者、优秀社会调解能手等作为我公司特约咨询顾问;鉴于侯高勋律师扎实的法律知识技能与良好的司法协调能力,现特委托其负责我公司法律咨询等对外协调事务。

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