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购房合同有哪些违约责任

购房合同有哪些违约责任

 

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对于普通老百姓来说,买房子是件大事,都希望能够顺顺利利地收到称心如意的房子,而新房大部分是期房,在交房时可能会面临一些风险,购房者如果没有相关的法律知识,如果遭遇违约情况就无法合理维权、有效避免损失。今天小编就带大家了解一下购房合同主要有哪些违约责任?

常见的违约情况
 

逾期交房

 

逾期交房的情况是房屋买卖过程中普遍存在的一种情况,根据我国的相关法律规定,逾期交房可以分为正常延期交房和非正常延期交房,正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期;非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理、工程管理问题等导致不能或者短时间内不能交付房屋的情形。

房屋质量问题

 
由于购房者在签订购房合同时,一般房子还没有成型,房屋质量问题根本无法检测,在房屋交付使用时,购房者可能会发现自己的房屋存在质量问题,那么房屋质量问题有哪些呢?

根据相关法律规定,房屋的质量问题有如下几种:

房屋主体结构质量不合格。所谓“不合格”,应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求,如:地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题。

 

严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形,如不能正常供水供电等。

其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

面积和格局与原规划不符

很多购房者在交房时发现房屋面积缩水,格局与原规划不符。 法律对此所作的具体规定主要为,在订立合同时,可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定的内容进行约定。

不能依约取得房屋所有权证书

现实中,由于多方面的原因,有可能使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件,致使许多购房者入住后迟迟拿不到产权证。

 

 
违约责任
 

退房

退房是一种较为严厉的惩罚开发商违约行为的手段。退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。

 

约定条件

 主要是指购房者与开发商在《商品房买卖合同》中约定可以退房的条件,通常约定的退房情形包括套型与设计图纸不一致、房地产商擅自变更规划和设计等。

法定条件

主要包括《民法通则》、《合同法》、《商品房销售管理办法》及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于退房的法律规定。

逾期交房超过一定期限

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”

房屋存在质量问题严重影响正常居住使用

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

房屋质量不符合合同约定标准,不能修复或经修复仍不能达到约定的质量标准,购房者有权退房。房屋质量不符合合同约定的标准,主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等,若经修复能够符合约定,购房者不能退房;如不能修复,或经修复仍不能符合规定,则购房者有权解除合同,予以退房,并要求返还楼价款及利息,并要求开发商赔偿其他损失。有的合同中没有约定房屋质量的具体标准,是否符合居住、使用条件就成为认定原则。若该房屋不符合居住、使用的条件,开发商即构成根本违约,购房者有权退房,并追究开发商的违约责任。

迟延办理房产证超过法定期限

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定:“商品房买卖合同约定或者 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

面积误差

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。”

变更规划、设计未经认可

开发商未经有关部门批准,擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的;开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。

返还定金

 在商品房买卖的实践中,房地产开发商一般都会提供统一格式的认购书,要求买受人必须向其交付一定数额的认购订金,买受人支付定金的目的是保证自己和卖房者订立商品房买卖合同,从这一作用看,该定金应属立约定金。

根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法若干问题的解释>》第一百一十五条规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还订金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条又规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

支付违约金

根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

损害赔偿

补偿性赔偿:由于商品房买卖合同一方的原因给对方造成损失,应根据实际损失额给予赔偿,这是一般意义上的补偿性赔偿,以弥补所受损失为目的。如出现上述违约情况,购房者仍然愿意继续履行合同,可以根据合同约定或按照实际损失要求损害赔偿。

惩罚性赔偿:由法庭所作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿,除了补偿的功能,还有制裁和遏制的功能。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人严重违反诚实信用原则,损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,具体情形包括:

第一,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

第二,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

 

第三,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

第四,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

第五,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

此五种情形导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。值得注意的是,只有买方最终无法取得房屋的,才适用惩罚性赔偿责任。 

 

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        侯高勋律师毕业于中南财经政法大学,取得硕士研究生学位,硕士导师为著名法学专家财大副校长陈小君教授;侯高勋律师曾在某人民法院一线审判岗位担任法官七年,对一线司法实务异常熟悉;侯高勋律师为我公司引荐多位一线司法实践中优秀法律人士,包括知名律师、知名学者、优秀社会调解能手等作为我公司特约咨询顾问;鉴于侯高勋律师扎实的法律知识技能与良好的司法协调能力,现特委托其负责我公司法律咨询等对外协调事务。

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