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房屋租赁合同终止后的问题

房屋租赁合同终止后的问题

 

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根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,

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无论是租赁期限届满还是合同双方因法定或约定的理由解除租赁合同,租赁合同终止后,除双方另有约定外,承租人都应当返还租赁物。

 

而基于房屋的特殊性质,房屋租赁合同终止后可能会出现一些特殊的问题。

一、承租人对租赁房屋进行了装饰装修,在合同终止后装饰装修的部分如何处理的问题。

如果双方在租赁合同中对此进行了约定,那么按照双方约定处理,如果没有对此进行约定,

 

那么根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,

 

如果承租人未经出租人同意进行了装饰装修或者扩建,发生的费用由承租人负担,出租人还可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失;

 

如果承租人的装饰装修是经过出租人同意的,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除;

已形成附合的装饰装修物按照以下原则进行处理:

 

1

因出租人违约导致合同解除,承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;

2

因承租人违约导致合同解除,出租人无需赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失,但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

3

因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

4

因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。

二、如承租人在租赁合同终止后拒绝返还租赁房屋,出租人能否自力救济的问题。

虽然法律中没有禁止自力救济的行为,但因为缺乏明确的法律规定,且容易造成侵权等其他后果,自力救济的方式还是存在一定的风险。

 

如果承租人没有实际使用租赁房屋,且在租赁房屋中没有遗留任何财产,仅仅是拒绝返还钥匙,承租人采取自己开锁、换锁等方式不会涉及到对承租人其他权利的侵犯,如果争议诉至人民法院,出租人自力救济的方式一般能够得到人民法院的认可。

 

但对于承租人在租赁房屋中遗留财产,如果双方在租赁合同中约定出租人有权自行将承租人的遗留财产清理出租赁房屋,那么出租人可以按照租赁合同中约定的方式进行处置,

 

但是应当注意,在清理过程中不能造成财产损失,否则需要承担相应的侵权责任。

如果有条件,可以邀请无关人员进行见证并全程录像,必要时可以进行公证,以保留充分的证据。

如果在租赁合同中没有约定,基于对承租人遗留财产的所有权的保护,出租人则不宜,亦无权通过自力救济的方式擅自处理承租人的遗留财产,只有通过诉至法院的方式要求承租人腾退房屋并支付占有使用费。

 

此外,需要注意的是

 

在以往的判例中有人民法院认为:

 

如果双方约定出租人有权处置承租人的遗留财产,

 

那么租赁合同终止后如果承租人拒绝腾退租赁房屋,出租人应当及时采取相应措施以避免无法回收房屋造成的损失继续扩大,

 

如果出租人没有依合同约定及时采取措施,损失扩大的部分应当由出租人自行承担。

 

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        侯高勋律师毕业于中南财经政法大学,取得硕士研究生学位,硕士导师为著名法学专家财大副校长陈小君教授;侯高勋律师曾在某人民法院一线审判岗位担任法官七年,对一线司法实务异常熟悉;侯高勋律师为我公司引荐多位一线司法实践中优秀法律人士,包括知名律师、知名学者、优秀社会调解能手等作为我公司特约咨询顾问;鉴于侯高勋律师扎实的法律知识技能与良好的司法协调能力,现特委托其负责我公司法律咨询等对外协调事务。

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